Rumos da Vida Corporativa

São Paulo, 28 de agosto de 2020
Equipe de Real Estate FG/A

Como reflexo da pandemia mundial da Covid-19, pela necessidade imediata de isolamento social, o home office, até então uma alternativa pouco explorada e restrita a nichos específicos, tornou-se, compulsoriamente, a forma de trabalho. Diante desse cenário, uma das discussões é como toda essa transformação impactará o futuro da vida corporativa.

Situação econômica gerada pela pandemia e o futuro do mercado de lajes corporativas

A pandemia abalou as estruturas globalmente em vários âmbitos, de forma que o mundo está se adaptando e tentando encontrar um equilíbrio entre as medidas necessárias para conter a contaminação e disseminação do vírus e preservar empresas e empregos.

Não há como negar que os impactos relativos à saúde foram os mais relevantes, mas aqui vamos explorar os reflexos da pandemia e adaptação à realidade imposta com base nas mudanças das relações entre as pessoas e das condições de trabalho nas empresas. Se por um lado algumas pessoas foram atingidas com a redução da atividade econômica e demissões em massa, por outro, a necessidade de isolamento social acelerou uma transição, até então embrionária, de direcionamento dos trabalhadores do setor terciário para suas casas e, consequentemente, a busca por um trabalho remoto de qualidade. Com esses movimentos, apesar de não conseguirmos caracterizar o cenário como o início de uma crise no setor de lajes corporativas, esse mercado deverá ser impactado de alguma forma.

O home office foi implementado de forma acelerada como uma solução imediata para cumprimento do distanciamento social ao qual os colaboradores das empresas foram submetidos. Nos locais de trabalho, essa não foi a única medida de adaptação necessária, já que muitas empresas precisaram adequar outras atividades internas, como os processos de contratação, de integração entre os colaboradores e a carga horária reduzida ou ampliada por conta do trabalho remoto.

Em sua grande maioria, o home-office não era prática comum e, apesar de não ser um consenso entre os colaboradores se possui mais pontos negativos ou positivos, entre os empregadores a visão sobre a possibilidade de implementar o trabalho remoto, de maneira geral, tem sido encarada como positiva, em um contexto em que muitos ainda tinham um certo receio se essa prática permitiria atingir os mesmos níveis de produtividade. Aqueles que enxergam como positivo defendem que a produtividade tornou-se maior do que no escritório, o que também estaria relacionado às horas preciosas economizadas no deslocamento para trabalho e reuniões. De outro lado, o home office pode limitar a colaboração e inovação presentes em espaços de uso compartilhado. De forma geral, mesmo anteriormente à pandemia, o que não se pode negar e já é um consenso: o mundo vivencia uma tendência incontestável de busca por qualidade de vida e bem-estar.

Nesse sentido, não apenas a produtividade tem sido superior, como a percepção de qualidade de vida das pessoas também se alterou positivamente, mostrando que o home office vem para ficar, ainda que combinado com uma mistura entre escritório e casa no pós-pandemia.

Tudo isso tem desencadeado uma série de discussões sobre o futuro desse mercado e então: quais são os desdobramentos dessas novas práticas em relação ao mercado imobiliário, no curto e no longo prazo? Especificamente para o mercado de lajes corporativas, iremos explorar algumas tendências abaixo.

Realidade de gigantes no mercado no Brasil e no Mundo

Alguns gigantes no mercado já deram indícios de como se dará a nova situação das empresas por aqui: há uma tendência clara em direção às práticas de trabalho remoto, o que implica na possibilidade de uma maior preocupação quanto à redução na demanda por lajes corporativas. Por outro lado, há uma busca constante por saúde e segurança, fato que pode levar as empresas a considerarem mais espaço em seus escritórios para se adaptarem a esse novo estilo de trabalho, em que qualidade de vida e segurança andam juntas.

A XP Investimentos, por exemplo, ajustou a dinâmica de trabalho logo no início da pandemia e, levando em conta a opinião dos colaboradores, adotou o home office como política da companhia para pelo menos até dezembro. A companhia ocupa sete andares e meio de um edifício no centro empresarial de São Paulo, mas até o momento não houve anúncio de redução imediata de espaço. Para a Petrobras, com 90% dos seus funcionários dos setores administrativos trabalhando de casa, o modelo funciona como oportunidade para a redução de custos e futuramente pode ser implementada a rotação entre os funcionários. Na própria FG/A, nos antecipamos ao decretar o home office para todos, previamente aos decretos estaduais de isolamento, para que houvesse um tempo de aprendizado da nova forma de trabalho. O espaço físico que estava se tornando restrito para a capacidade de pessoas, agora fica em stand-by, aguardando o retorno físico dos colaboradores, programado apenas para depois de dezembro e, possivelmente, em regime de rotação.

No exterior, a tendência também tem sido a mesma, com Twitter, Facebook, Google e outras companhias mais digitais tendo assumido a vanguarda das mudanças. Na Europa, a retomada aos escritórios vem se estabelecendo lentamente. Algumas medidas determinadas por protocolos de saúde e segurança passam por turnos alternados para minimizar contato, distanciamento de mesas, aumento de frequência de higienização e substituição de itens compartilhados (cafeteiras, impressoras, telefones, etc.). A aferição de temperatura para acesso do local de trabalho depende das legislações locais quanto a privacidade do funcionário, já que em alguns países é considerado proibido fazer esse tipo de exigência. Na França, o protocolo de retomada implementado em 3 de maio determina a necessidade de um espaço de 4 m² por pessoa no local de trabalho, entre outras medidas. Em todos os países o retorno tem sido gradual, principalmente a partir de junho.

Tendências dos FIIs de Lajes

É indiscutível que o mercado de escritórios já carrega a expectativa de reflexos da adoção do home office e da recessão econômica trazidas pela pandemia. O mercado de fundos imobiliários, especificamente no segmento de lajes corporativas, demonstrou uma deterioração das cotações ao longo do período, acumulando uma queda geral nas cotações acumulada em 24% no ano (até 17/ago). O mercado de fundos imobiliários como um todo, acumula queda de 17% no mesmo período. Abaixo, vamos ver essa realidade em números, obtidos a partir de dados públicos, com destaque para os períodos de grande volume negociado:

Após valorizações constantes incentivadas pela queda da Selic em 2019, a precificação no pós pandemia reflete a expectativa sobre o futuro das locações, tendo em vista que vivenciamos um cenário em que, além da possibilidade de devolução dos espaços, os proprietários passaram a avaliar concessões, descontos e carências a fim de atender o pedido dos inquilinos, que se pautavam na impossibilidade de frequentar o imóvel e na queda em sua receita. Coube aos proprietários de imóveis e gestores dos fundos imobiliários uma diligência apurada frente aos pedidos, assim como uma análise aprofundada em termos de comprovação da onerosidade dos setores em que as companhias estavam inseridas. O principal desafio foi equilibrar essas demandas com o dever fiduciário para com os cotistas dos fundos, que, em sua maioria pessoas físicas, dependem dos rendimentos pagos para honrar com as suas despesas e, como investidores, também confiaram no respaldo jurídico dos contratos firmados.

De qualquer forma, independente das eventuais concessões, os espaços dos escritórios vão ficar vazios? Sabemos que os aluguéis são uma parte importante da composição dos custos das companhias que passaram a analisar sua capacidade de pagamento e a necessidade de espaço nessa nova realidade. Apesar disso, devolver um imóvel antes do término do prazo contratual também envolve uma série de planejamentos que precisa ser analisada. O custo financeiro da devolução envolve multas, que inclusive podem ser mais onerosas do que permanecer no local. Ademais, alguns padrões contratuais exigem a necessidade de aviso prévio, reforma e retirada de mobília. O inquilino, inclusive, corre o risco de tomar uma decisão precipitada e posteriormente, numa retomada, não conseguir locação de áreas contíguas. Conjuntamente, esses fatores podem explicar a estabilidade na taxa de vacância dos FIIs de Lajes até o momento, que se manteve em torno de 16% durante o ano, considerando 26 fundos do setor que totalizam uma ABL de 845 mil m².

Olhando para os dados, de maneira geral, entendemos que o impacto ainda não foi relevante e em parte é reflexo do cenário, mas outra parte advém de devoluções que possivelmente já estavam programadas, seguindo o curso normal do mercado.

Um caso em um fundo de tijolo, com a maioria dos ativos sendo agências bancárias, foi destaque nas últimas semanas por tratar dessas questões. Apesar de pertencer a um segmento distinto do de lajes corporativas, os imóveis de varejo também têm sofrido os impactos da pandemia. No caso, o FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) tem 55% da receita contratada pela locação de várias áreas ao Banco Santander (dados do relatório gerencial de jun/20), e recebeu do Banco uma notificação extrajudicial com o intuito de baixar os alugueis dos 28 imóveis em propriedade do Fundo, alegando efeitos negativos da pandemia à sua capacidade de pagamento. Os contratos foram firmados no tipo de Sale and Leaseback, sendo que foram adquiridos do próprio Banco pelo Fundo e em seguida locados ao Banco, com contratos atípicos de prazo de 10 anos, com a maioria dos vencimentos programada para 2022. O Fundo alegou que, por serem considerados serviços essenciais, as atividades não teriam sido paralisadas nos respectivos imóveis, a fim de tentar contrapor o pedido de redução dos aluguéis.

Conclusão

Entendemos que o impacto gerado no mercado imobiliário está muito mais atrelado à crise econômica e ao cenário de incerteza gerado pela pandemia do que uma consequência das novas práticas e dinâmicas de trabalho experimentadas. O foco em bem estar e segurança já era uma tendência que vinha se consolidando e a pandemia apenas acelerou essa mudança.

O mercado e as companhias demonstram um interesse em implementar um modelo de trabalho remoto, respeitando as particularidades de cada área e dispostos a aprender as novas necessidades de estrutura, recursos e dinâmicas de trabalho. No entanto, não acreditamos que o home office acabará com os espaços corporativos. Inclusive, essa nova realidade poderá até aumentar a busca por espaços maiores, a fim de garantir um maior espaçamento entre as pessoas. Com certeza o modelo será repensado e provavelmente vivenciaremos uma maior aderência à possibilidade do trabalho de casa concomitante com a manutenção do espaço corporativo. Além da tendência de um mix entre home office e trabalho no local, também poderemos observar uma maior descentralização dos escritórios, que poderão estar sediados em diferentes regiões.

Uma terceira tendência é o deslocamento de mais empresas para os centros de negócio, o efeito chamado flight-to-quality, levando a uma substituição de imóveis antigos por ativos AAA, AA e A, a partir das desocupações e quedas nos preços de locação. Adicionalmente, vivemos um momento de transformação, de forma que continuará a mudar o perfil dos escritórios procurados e quem tiver ativos adaptados a esse perfil, se beneficiará. Ou seja, imóveis de qualidade e bem localizados não seriam castigados com períodos de longas vacâncias, pois a busca por qualidade tende a aumentar

Por fim, o mercado imobiliário, de maneira geral, deve se preocupar com os desdobramentos econômicos trazidos pela pandemia e não necessariamente com o home office. Não é possível definir com clareza, mas cabe ressaltar que qualquer movimento mais drástico não deverá ser imediato. Os desdobramentos provavelmente continuarão até o ano que vem e o cenário deve ficar cada vez mais claro para os agentes desse mercado a partir do terceiro trimestre de 2020.